اوراق مزارعه چیست ؟

این اوراق نه تنها به تأمین مالی پروژه‌های کشاورزی کمک می‌کند، بلکه می‌تواند به عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری جذاب برای افرادی که به دنبال تنوع در سبد سرمایه‌گذاری خود هستند، مورد استفاده قرار بگیرد. در این مطلب از وام فا، به بررسی همه جوانب اوراق مزارعه خواهیم پرداخت.

مزارعه به چه معناست؟

مزارعه در لغت به معنای با هم زراعت کردن یا قرار کشتکاری با هم گذاشتن است. اما در اصطلاح به قراردادی گفته می‌شود که یکی از طرفین، زمینی زراعی را در اختیار طرف دیگر قرار می‌دهد تا در آن به کشاورزی بپردازد. به موجب این قرارداد، سود حاصل از فروش محصول بین طرفین تقسیم می‌شود.

در قرارداد مزارعه به صاحب زمین یا وکیل صاحب زمین یا منتفع زمین، مزارع و به طرف دوم یعنی کسی که قرار است روی زمین کار کند، زارع گفته می‌شود. مدت قرارداد نیز باید مشخص شود تا زارع بداند تا چه مدت می‌تواند روی زمین تحویلی کار کند.

نکته: ماده‌های ۵۱۸ تا ۵۴۲ قانون مدنی ایران به قرارداد مزارعه اختصاص دارد. در این ماده‌ها علاوه‌بر تعریف قرارداد مزارعه، ضوابط و مقررات آن بیان شده است.

اوراق مزارعه و عناصر اصلی آن

اوراق مزارعه سند مالکیت مشاع دارندگان اوراق بر زمین یا زمین‌های زراعی معین است که به قرارداد مزارعه برای کشت و زراعت واگذار شده است.

عناصر زیر ارکان اصلی معاملات اوراق مزارعه محسوب می‌شوند:

بانی (سفارش‌دهنده)

سفارش‌دهنده، هر شخصیت حقوقی مانند وزارت کشاورزی، سازمان‌های وابسته به وزارت کشاورزی، بنگاه‌های خصوصی و بانک‌هاست که به منظور تامین مالی طرح‌های بزرگ و توسعه بخش کشاورزی به یک موسسه مالی سفارش انتشار اوراق مزارعه را می‌دهد.

ناشر اوراق مزارعه (وکیل یا نهاد واسط)

نهاد واسط، موسسه مالی مستقل یا وابسته به بانی بوده که به منظور خاص تاسیس شده است. ناشر بعد از کسب مجوز قانونی و دریافت سفارش از بانی به انتشار اوراق مزارعه اقدام کرده و آن‌ها را از طریق بانک سرمایه‌گذاری در برابر دریافت وجوه مشخص (قیمت اسمی اوراق) به مردم واگذار می‌کند.

رابطه حقوقی ناشر با متقاضیان اوراق رابطه وکالت است. این به آن معناست که ناشر با اعطای اوراق مزارعه، وجوه مردم را در جایگاه وکیل دریافت کرده و بعد به وکالت از طرف صاحبان اوراق، زمین‌های قابل زراعت را خریداری و آماده‌سازی می‌کند. در نهایت نیز آن‌ها را به قرارداد مزارعه به کشاورزان واگذار می‌کند.

عامل فروش

عامل فروش در اوراق بهادار اسلامی شخص حقوقی است که نسبت به عرضه اوراق مزارعه از طرف ناشر برای فروش اقدام می‌کند.

دارنده اوراق مزارعه (مالک)

دارندگان اوراق مزارعه در واقع، مالکان مشاع زمین‌هایی هستند که ناشر اوراق به وکالت از طرف آن‌ها به مزارعه واگذار کرده است. دارندگان اوراق می‌توانند اوراق مزارعه را نگه دارند و به صورت مرتب از درآمد آن استفاده کنند.

زارع (استفاده‌کننده از زمین کشاورزی)

زارع از زمین‌های کشاورزی استفاده می‌کند و طبق قرارداد مزارعه متعهد می‌شود در برابر این استفاده، سهمی از محصول را بپردازد.

عامل پرداخت

شرکت سپرده‌گذاری اوراق بهادار و تسویه وجوه عامل پرداخت در اوراق بهادار اسلامی است. این نهاد برای پرداخت سود و اصل اوراق بهادار قراردادی با عنوان «قرارداد عاملیت پرداخت» با نهاد واسط منعقد می‌کند.

فروشنده دارایی

هر شخص حقوقی است که به فروش زمین‌های کشاورزی اقدام می‌کند. در برخی موارد، فروشنده و بانی یکی هستند.

متعهد پذیره‌نویس

پذیره‌نویسی، فرآیند خرید اوراق بهادار از ناشر و یا نماینده قانونی آن و تعهد پرداخت وجه کامل آن طبق قرارداد است. تعهد پذیره‌نویسی، تعهد شخص ثالث برای خرید اوراق بهاداری است که ظرف مهلت پذیره‌نویسی به فروش نرسد.

ضامن (موسسه رتبه‌بندی اعتباری)

یکی از ارکان اوراق بهادار اسلامی ( صکوک ) ضامن است. ضامن در صورتی متعهد به پرداخت مبلغ مورد ضمانت است که بانی از پرداخت آن خودداری کند. این امکان برای ضامن در ماده ۶۹۹ قانون مدنی پیش‌بینی شده است. بنابراین ضامن موظف است در صورت عدم پرداخت مبالغ سود حاصل از زمین‌های کشاورزی توسط بانی به ناشر در موعد مقرر بر اساس قرارداد، وجوه مربوطه را به ناشر پرداخت کند.

مشاور عرضه 

نهادی است که دارای مجوز مشاوره عرضه است که به نمایندگی از بانی، از سازمان بورس و اوراق بهادار موافقت اصولی تامین مالی از طریق انتشار اوراق را گرفته و جهت تعیین نهاد واسط به شرکت مدیریت دارایی مرکزی مراجعه می‌کند.

شرکت مدیریت دارایی مرکزی (امین)

امین حافظ منافع سرمایه‌گذاران (صاحبان اوراق) است. این نهاد، وظیفه بررسی وثیقه‌ها و ضمانت‌های لازم برای انتشار اوراق را بر عهده داشته و بر کل فرآیند اوراق مزارعه نظارت کامل دارد. لازم به ذکر است که تمامی مبادلات مالی از طریق شرکت مدیریت دارایی مرکزی انجام خواهد شد.

سازوکار اوراق مزارعه چگونه است؟

فرآیند انتشار تا تسویه اوراق مزارعه را می‌توان در دو مرحله طبقه‌بندی کرد:

مرحله اول: آماده‌سازی زمین

در مرحله آماده‌سازی، بانی برای مشخص کردن شیوه تامین مالی به یکی از نهادهای دارای مجوز مشاوره عرضه مراجعه می‌کند. مشاور پس از دریافت موافقت اصولی سازمان برای تامین مالی غیرمستقیم از طریق انتشار اوراق مزارعه، برای تعیین ناشر و انجام امور لازم به شرکت مدیریت دارایی مرکزی مراجعه خواهد کرد.

بانی در صورت نداشتن رتبه اعتباری، ملزم به انتخاب ضامن است. ضامن به عنوان عامل پرداخت سرمایه و سود دارندگان اوراق بهادار عمل کرده و مطابق مقررات وجودش الزامی است. در گام بعد شرکت مدیریت دارایی مرکزی، ناشر موردنظر و دارای صلاحیت را انتخاب می‌کند و ناشر از طریق عامل فروش اقدام به انتشار اوراق مزارعه کرده و وجوه مورد نیاز را از سرمایه‌گذاران دریافت می‌کند.

عامل فروش وجوه دریافتی از طریق سرمایه‌گذاران را به ناشر تحویل داده و ناشر وجوه جمع‌آوری‌شده را به وکالت از طرف دارندگان اوراق در اختیار بانی می‌گذارد. بانی با پرداخت قیمت دارایی به مالکان زمین، آن را به وکالت از طرف صاحبان اوراق می‌خرد و با استفاده از «شرکت‌های آماده‌سازی زمین‌های بایر» اقدام به مزروعی کردن زمین‌های بایر می‌کند.

مرحله دوم: بهره‌برداری از زمین

در این مرحله بعد از آماده‌سازی زمین، بانی زمین را به قرارداد مزارعه در اختیار کشاورزان می‌گذارد و در پایان سال زراعی مطابق قرارداد، کشاورزان بخشی از محصول را دریافت می‌کنند و بانی سهم صاحبان اوراق را به ناشر تحویل می‌دهد.

ناشر سهم صاحبان اوراق را در مرکز فروش محصولات کشاورزی می‌فروشد و مبلغ حاصل از فروش محصولات کشاورزی را دریافت می‌کند. ناشر مبلغ حاصل‌شده را از طریق سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه در سررسیدهای معین به سرمایه‌گذاران تحویل می‌دهد.

نکته: این اوراق قابلیت خرید و فروش در بازار بورس را دارند. سرمایه‌گذاران می‌توانند اوراق خود را در بازار ثانویه بفروشند و اصل سرمایه خود را دریافت کنند.

سود اوراق مزارعه چگونه است؟

سود اوراق مزارعه اغلب به دوره زراعی وابسته بوده و در اکثر محصول‌ها سالانه است. مقدار سود نیز به عوامل مختلفی مانند میزان تولید، قیمت فروش و هزینه‌های تولید بستگی دارد و معمولا متغیر است. درواقع، موسسه ناشر اگرچه برحسب سال‌های گذشته و پیش‌بینی وضعیت آینده می‌تواند دامنه تغییرات سود اوراق را برآورد کند، اما سود واقعی در پایان سال مالی مشخص می‌شود.

این به آن معناست که موسسه مالی فعال در بخش کشاورزی می‌تواند با استفاده از روش‌های مدیریت ریسک، مانند توزیع متناسب سرمایه‌ها در حوزه‌های مختلف زراعی، بیمه کردن محصولات در مقابل حوادث غیرمترقبه و پیش‌فروش بخشی از محصول آینده یا انجام معاملات اختیار فروش، نوسانات را تعدیل کند و سود باثباتی را برای صاحبان اوراق تامین کند. اما با همه این تدابیر، مقدار سود متغیر بوده و در پایان سال مالی مشخص می‌شود. در پایان هر سال زراعی، موسسه مالی سهم محصول صاحبان اوراق را تحویل گرفته و بعد از فروش آن‌ها حق‌الوکاله خود و دیگر هزینه‌های مربوطه را کسر می‌کند و باقی‌مانده را از طریق بانک‌های سرمایه‌گذاری به صاحبان اوراق می‌پردازد.